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房产税
发布日期:2015-07-17来源:安徽省地方税务局浏览次数:

房产税是以房屋为征税对象,按照房屋的计税余值或出租房屋的租金收入向房屋产权所有人征收的一种财产税。现行《中华人民共和国房产税暂行条例》于1986101日起施行。

(一)纳税人

房产税纳税人原则上是在征税范围内的房屋的产权所有人,具体分为以下几类:

1、产权属于全民所有的,由经营管理单位纳税;产权属集体和个人的,由集体单位和个人纳税;

2、产权出典的,由承典人纳税。所谓产权出典,是指产权所有人将房屋的产权在一定期限内典当给他人使用,而取得资金的一种融资业务;

3、产权所有人、承典人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税;

4、产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或使用人纳税。所谓租典纠纷,是指产权所有人在房产出典和租赁关系上,与承典人、租赁人发生各种争议,特别是权利和义务的争议悬而未决的;

5、无租使用其他单位房产的应税单位和个人,由使用人依照房产余值代缴纳房产税。

6、对居民住宅区内业主共有的经营性房产,由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。

200911日起,外商投资企业、外国企业和外国人经营的在征收范围内的房产应缴纳房产税。

(二)征税对象

房产税是以房屋为征税对象。“房产”是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构(有墙或两边有柱),能够遮风避雨,可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。至于那些独立于房屋之外的建筑物,如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等,都不属于房产。

200611日起,凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑,包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等,均应当依照有关规定征收房产税。对于与地上房屋相连的地下建筑,如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等,应将地下部分与地上房屋视为一个整体,按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。出租的地下建筑,按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。

(三)征税范围

房产税在城市、县城、建制镇和工矿区范围内征收。

1、城市是指经国务院批准设立的市,其征税范围包括市区、郊区和市辖县县城,不包括农村。

2、县城是指县人民政府所在地。

3、建制镇是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇,其征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。

4、工矿区是指工商业比较发达,人口比较集中的大中型工矿企业所在地,工矿区的设立必须经省、自治区、直辖市人民政府批准。

(四)计税依据

房产税采用从价计征,分为按房产余值计税和按租金收入计税两种。

1、自用房产的计税依据

房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除比例由省、自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定(安徽省规定一次减除30%)。没有房产原值为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。

需要您注意的是:

1)对依照房产原值计税的房产,不论是否记载在会计账簿固定资产科目中,均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算,对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的,应按规定予以调整或重新评估。

2)为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求,凡以房屋为载体,不可随意移动的附属设备和配套设施,如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等,无论在会计核算中是否单独记账与核算,都应计入房产原值,计征房产税。

3)对于更换房屋附属设备和配套设施的,在将其价值计入房产原值时,可扣减原来相应设备和设施的价值;对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件,更新后不再计入房产原值。

2、出租房产的计税依据

房产出租,以房产租金收入为房产税的计税依据。如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实的,税务部门可以根据税收征管法的有关规定,核定其应纳税款。

3、投资联营房产的计税依据

对于投资联营的房产,应根据投资联营的具体情况,在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的计税余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,实际是以联营名义取得房产租金,由出租方按租金收入计缴房产税。

(五)税率

房产税采用比例税率,根据房产税的计税依据分为两种:

依据房产计税余值计税的,税率为1.2%;

依据房产租金收入计税的,税率为12%。

200831日起对个人居住用房出租不区分用途,其应缴纳的房产税按4%的税率征收。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。

(六)应纳税额的计算

1、地上建筑物房产税应纳税额计算公式为:

应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率

其中,房产税计税余值=房产原值×(1-原值减除比例)

2、地下建筑物房产税应纳税额计算公式为:

1)工业用途房产,以房屋原价的50%-60%作为应税房产原值。

应纳税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%

2)商业和其他用途房产,以房屋原价的70%-80%作为应税房产原值。

应纳税额=应税房产原值×(1-原值减除比例)×1.2%

房屋原价折算为应税房产原值的具体比例,由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。安徽省规定,工业用途房产为50%,商业和其他用途房产为70%

(七)纳税义务发生和终止时间

1、纳税义务发生时间

房产税纳税义务发生时间是在取得房产的所有权或使用权的次月。按租金计税的房产,其纳税义务发生时间为取得房屋租金收入的次月。具体规定如下:

1将原有房屋用于生产经营的,从生产经营之月起,计征房产税。

2自建的房屋用于生产经营的,自建成之日的次月起,计征房产税。

3购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税。

4购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起,计征房产税。

5出租、出借房产,自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。

6房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房,自房屋使用或交付之次月起计征房产税。

7纳税人委托施工企业建设的房屋,从办理验收手续之日的次月起起,征收房产税。

8融资租赁的房产,由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起,依照房产余值缴纳房产税。合同未约定开始日的,由承租人自合同签订的次月起,依照房产余值缴纳房产税。

2、纳税义务终止时间

纳税人因房产的实物状态发生变化而依法终止房产税纳税义务的,其应纳税款的计算应截止到房产的实物状态发生变化的当月末。

(八)纳税期限

房产税按年计算、分期缴纳。纳税期限由省、自治区、直辖市人民政府规定。

安徽省规定,按月、季或半年分期缴纳。

(九)纳税地点

房产税在房产坐落地点缴纳。房产不在同一地的,按房产坐落地点分别缴纳。

 

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Produced By STCMS PublishDate:2016-12-18 14:48:29